L’un des premiers investissements réalisé à deux est l’achat de la résidence principale.
Que le couple soit marié, pacsé ou en concubinage, il achète souvent sans connaître les conséquences patrimoniales en cas de séparation.

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Couples mariés : un cadre légal très formel
- Si comme 80% des Français, vous êtes marié sans contrat, le régime matrimonial qui vous est appliqué est celui de la communauté réduite aux acquêts.
Dans ce cas, un logement acheté pendant le mariage avec des capitaux communs (salaires, revenus des produits d’épargne,…), est réputé appartenir à parts égales à chacun des époux, même si uniquement l’un des deux travaille et finance seul l’achat.

Seule exception : Le logement est intégralement acheté avec des capitaux propres (provenants d’une donation ou d’une succession, ou étant la propriété d’un des époux avant son mariage).
Dans ce cas, il appartient au propriétaire de ces fonds, à la condition que cet apport soit stipulé dans l’acte de propriété par le notaire.
Si ce dernier ne prend pas cette précaution, ou si les époux oublient de lui préciser, le bien sera considéré comme commun.
Enfin, dès lors que le logement est acheté à la fois avec des capitaux propres et communs, une règle s’applique.
Si les fonds propres financent une proportion du prix d’achat (qui incluent les frais de transactions) supérieure à celle payée avec des capitaux communs, le bien est considéré comme propre.
Si c’est l’inverse, il est considéré comme commun.
A condition, là aussi, que le notaire stipule l’origine des fonds dans l’acte d’achat.

Bon à savoir : Lorsque vous décidez de faire construire sur un terrain qui appartient à l’un des deux époux, la maison deviendra son bien propre, même si les travaux ont été financé avec l’argent de la communauté.
A contrario, si le terrain est acheté par le couple et la maison financée avec les capitaux propres d’un seul époux, ce dernier ne pourra pas réclamer l’unique propriété de la maison.
En cas de divorce, le notaire calculera le montant de la plus-value réalisée sur le terrain grâce à la construction de la maison et dédommagera le propriétaire du terrain.

- Vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens : Le logement acheté à deux sera supposé, dans ce cas, appartenir à chacun à hauteur des sommes versées.
Ces dernières devront être stipulées dans l’acte d’acquisition par le notaire.

- Quel que soit le régime matrimonial, si le couple a pour résidence principale un logement qui appartient en propre à l’un des deux, ce dernier a l’obligation d’obtenir l’accord de son conjoint pour le vendre.

Partenaires de Pacs : plus de liberté.
Depuis le 1er janvier 2007, le pacs est un contrat équivalent au régime de la séparation de biens, il n’y a donc aucune communauté entre les deux partenaires.
Si l’un des deux finance l’intégralité de la résidence principale, cette dernière lui appartient.
Mais contrairement au mariage, il peut en disposer comme bon lui semble (la vendre ou la louer notamment), sans l’accord de son partenaire.
Si en revanche le couple achète à deux, le logement devient un bien indivis et appartient à chacun à hauteur de son apport personnel.
Attention, là aussi, il faut demander au notaire de préciser les apports dans l’acte de propriété, ainsi que la quote-part dans le financement si le logement est acheté à crédit.

Autre cas possible : si les partenaires achètent à deux, avec une convention d’indivision, le logement est supposé leur appartenir pour moitié à chacun, même si l’un des deux a davantage participé à son financement.
A moins que des capitaux propres aient servi à l’achat et que le notaire l’ait stipulé dans l’acte de propriété.

Concubins : chacun pour soi
Les concubins n’ont aucun droit sur le patrimoine et les revenus de l’autre.
Si l’un des deux achète la résidence principale, il en reste donc le seul propriétaire, sans que son compagnon ne puisse faire valoir aucun droit.
Si l’acquisition est financée conjointement par les deux concubins, ils se retrouvent dans la même situation que les pacsés et les époux mariés sous le régime de séparation : le bien appartient à chacun à hauteur de son apport dans l’acquisition.

Conseil dans ce cas : Faites stipuler au notaire la quote-part réelle de chacun pour évier les soucis en cas de séparation.

Et si vous souhaitez avantager votre concubin en augmentant sa part dans l’acquisition (en stipulant dans l’acte qu’elle est faite à 50/50 alors que vous en financez la plus grande partie par exemple), ne perdez pas de vue que le fisc peut vous taxer à 60%, le taux des droits entre concubins, pour donation déguisée.

Autre possibilité si vous vivez en union libre, acheter votre résidence principale via une SCI (société civile dans l’immobilier), chacun des deux étant alors propriétaire de parts de la société, en fonction de son apport.
Attention, ce montage est compliqué et pour éviter les problèmes avec le fisc, il faut que la société ait une existence légale (comptabilité, assemblée générale,…), en outre, les frais (notamment de constitution) peuvent être importants.
Et il ne faut pas perdre de vue qu’en cas de séparation, la liquidation de la société génère des frais complémentaires.

Copyright Marie Pellefigue
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